Les plus-values immobilières

Les plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux sont en principe taxables.

Quelles sont les personnes imposables ?

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière (relevant de l'impôt sur le revenu) sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés (articles 8 à 8 ter du CGI).

La cession d’un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value.

Un mode particulier d’imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France

Quelles sont les opérations imposables ?

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux (vente).

Quels sont les biens imposables ?

• les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;
• les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Quels sont les biens exonérés ?

• les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;
• les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
• les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ;
• les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
• les immeubles détenus depuis plus de 15 ans.
• une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;
• les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 15 ans, ou sous conditions les titres de ces sociétés lorsqu'elles mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale.

Comment est calculée la plus-value ?

• Détermination de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

• Prix de cession : il convient de retenir le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte :
  • il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur ;
  • il est réduit sur justificatif, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée par le vendeur lors de la vente et de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur. Exemples : commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires ;
  • Prix d’acquisition : c'est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses divers limitativement énumérés :
  • les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ;
  • les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition ;
  • les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus) ;
  • les frais de voirie, réseaux et distribution.

• Calcul de la plus-value imposable
  • Abattement pour durée de détention : la plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année entière de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière.
  • Moins-value : la moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives.
  • Abattement fixe : un abattement fixe de 1 000 € est appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l’abattement pour durée de détention et des moins-values imputables.

Quels sont les impôt et prélèvements sociaux dus ?

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

• à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %. ;
• aux prélèvements sociaux, pour un taux global de 12,1%;

soit un total de 28,1%.

Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :

• à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble;
• à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.