Les nombreux avantages du déficit foncier

le 11 août 2010

Discret, le régime du déficit foncier présente un certain intérêt pour les investisseurs immobiliers. Encore faut-il que les opérations de rénovation soient conduites avec professionnalisme. Le point avec Philippe Gury, spécialiste patrimonial, chez Avenir Finance Immobilier
PROPOS RECUEILLIS PAR MARTINE DENOUNE, LES ECHOS


Comment un propriétaire-bailleur parvient-il à dégager un déficit foncier ?
Lorsqu'un particulier détient un ou des actifs locatifs, il perçoit en principe des loyers ou recettes qu'il déclare en revenus fonciers. Quand les charges excédent les recettes, il dégage un déficit foncier. C'est une situation courante lorsqu'on entreprend des travaux de rénovation dans un logement locatif, sachant que seules les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Lorsqu'un logement est en travaux, il n'est généralement pas loué. Si le bailleur perçoit des revenus fonciers par ailleurs, il impute d'abord ses charges sur ces recettes. Si un déficit foncier subsiste, celui résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est imputable le revenu global à concurrence de 10.700 euros par année de paiement des travaux. Le bailleur est autorisé à reporter son déficit foncier sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.



Que se passe-t-il si le bailleur ne perçoit pas des revenus fonciers par ailleurs ?
Dans ce cas, nous nous trouvons en présence d'un investisseur qui réalise son premier investissement locatif dans l'ancien à rénover. En l'absence de revenus fonciers, il est autorisé à imputer son déficit (hors intérêts d'emprunt) sur son revenu global à concurrence de 10.700 euros par an. Quant au solde du déficit foncier, le bailleur est autorisé à l'imputer sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. Reste que pour optimiser le régime du déficit foncier, il est plus judicieux de l'appliquer lorsqu'on détient par ailleurs, au moins un bien locatif qui dégage des recettes. Rappelons que la limite de 10.700 euros, qui s'apprécie par déclaration de revenus, est globale pour tous les immeubles ou parts détenus par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.



Quels avantages présente le régime du déficit foncier?
Régime de droit commun, le déficit foncier procure un gain fiscal en dehors du plafonnement des niches fiscales. A la différence de certains régimes de défiscalisation dans le logement neuf, l'investisseur peut parfaitement donner en location le bien rénové, à un membre de sa famille. Contrairement au régime des monuments historiques ou à la loi Malraux, le régime du déficit foncier peut s'appliquer sans aucune contrainte géographique. Par conséquent, il donne accès à un large choix de villes et d'immeubles.



Quelles contraintes impose ce dispositif ?
L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitivement acquise que si l'investisseur maintient l'affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle il a imputé ledit déficit. Si cette condition de location n'est pas respectée, l'avantage fiscal est donc remis en cause. Il existe toutefois des exceptions : décès, invalidité ou perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif du déficit.



Dans la pratique, peut-on parvenir à un déficit foncier en investissant en solo ou en groupe ?
Parfaitement. Si l'on investit seul dans un logement à rénover, il s'agit plus d'une opération d'entretien. Le particulier doit alors veiller au bon déroulement des travaux. En revanche, lorsqu'on investit dans une opération de rénovation orchestrée par un professionnel, le particulier délègue en quelque sorte la conduite des travaux. Cependant, leur déroulement répond à une procédure stricte. Entre l'achat du bien à rénover, les investisseurs doivent constituer une association syndicale libre qui prendra l'initiative d'engager les travaux de rénovation et la livraison. Compte tenu de l'importance des travaux, ils s'étalent généralement sur deux à trois ans. Cela permet aux investisseurs de défiscaliser au rythme des appels de fonds lancés par l'ASL. En solo ou en groupe, il convient bien sûr de ne surpayer ni le prix d'achat du bien, ni les travaux. Sans tenir compte de l'avantage fiscal lié au régime du déficit foncier, le prix de sortie de l'opération constitué par le prix d'achat du bien non rénové et les travaux doit se rapprocher du prix de programme neuf dans le secteur.